안녕하세요!
오늘은 부동산이 위험자산인 이유에 대하여 포스팅 해보려 합니다.
간단히 안전자산과 위험자산의 종류를 나누어 보도록 하겠습니다. 정확히 이분법적으로 나누긴 어렵지만 인터넷에 찾아보면 다음과 같은 자료들을 심심찮게 발견할 수 있습니다.
보통 채권, 금, 미국달러는 안전자산으로 분류되고 주식, 부동산, 원자재는 위험자산으로 분류되어 있습니다. 그런데 여기서 의문을 가지시는 분들이 있을 수 있습니다. 부동산이 주식과 한묶음이라니..부동산은 주식에 비해 안전한 자산 아닌가?
일반적으로 부동산을 안전하다고 생각합니다. 주식처럼 상장폐지가 되어 휴지조각이 될 일도 없고, 부동산이야 가격이 조금 떨어지긴 하더라도 어디 가는게 아니니까요. 부동산이 위험자산인 이유에 대해 알기 위해서는 레버리지에 대한 이해가 필요합니다.
tip! -레버리지란(Leverage)? 보통 ‘지렛대’를 의미하는데, 경제학에서의 레버리지 효과란 타인의 자본을 끌어와 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 ‘지렛대 효과’라고도 한 대. 즉 대출 혹은 전세자금 등을 활용하여 투자할 때 많이 사용되는 용어야. 긍정적인 측면 : 타인의 자본으로 자신의 자산을 빠르게 불릴 수 있다. 부정적인 측면 : 자산 가치 하락시 큰 손실을 입을 수 있다. 좋은 레버리지 : 대출 상환기간이 길며(1년 이상) 저금리의 상품 나쁜 레버리지 : 대출 상환기간이 짧으며(1년 미만) 고금리의 상품 -레버리지는 긍정적인 면과 부정적인 면이 함께 존재해. 투자 실력을 쌓으면서 좋은 레버리지는 조심스럽게 사용해도 되겠지만, 자신이 감당하기 어려운 정도의 레버리지는 추후 내 발목을 잡을 수도 있어서 조심해야 돼. |
부동산은 구매시 레버리지를 많이 쓰는 자산입니다. 심지어 구매가격의 100%를 자신의 돈 하나 없이 대출로만 구매하는 경우도 심심치 않게 많습니다. 그렇다면 예를 들어 보겠습니다.
A씨가 1억짜리 아파트를 8천만원의 대출을 받아 자신의 돈 2천만원을 보태 구매하였습니다. 어, 그런데 경기침체로 아파트 값이 9천만원으로 하락을 했습니다. 문제를 내겠습니다.
A씨는 현재 수익률이 얼마일까요?
-10%일까요?
아닙니다. A씨는 -50%의 수익률을 기록했습니다. 9천만원으로 하락한 아파트를 팔아 은행대출을 갚고 나면 자신에게는 1천만원밖에 남지 않습니다. 2천만원이었던 자산이 1천만원으로 줄어들었으니 반토막이 난 셈이죠.
어라, 반토막은 주식시장에서만 일어나는 일인줄 알았는데 부동산 시장에서도 일어납니다. 부동산은 레버리지를 과하게 쓰는 자산이기 때문입니다.
대출을 많이 끌어다 쓴 만큼 손해도 큽니다. 반대로 자산 상승기에는 대출을 끌어다 쓴 만큼 수익률도 큰 것이 부동산입니다.
어디까지나 자신이 감당할 수 있을 만큼의 레버리지를 사용하는 것이 중요하며, 부동산이 안전하다고 하여 무턱대고 과한 레버리지를 사용하면 이는 부동산 하락기에 엄청난 폭탄이 되어 돌아올 것입니다.
우리나라는 가계자산의 70~80%가 부동산으로 쏠려 있습니다. 인구감소와 맞물려 부동산 시장에 충격이 올 수 있을지 아무도 모릅니다. 우리는 장기적으로 자산을 채권, 주식, 금, 달러, 부동산 등 다양한 자산군으로 분산해야 추후에 벌어질 일들을 대비할 수 있습니다.
부동산은 안전 자산이 아니라 위험자산입니다. 위의 예시는 -10%의 상황만을 가정하였지만 요즘과 같이 -20~30%의 매물들이 쏟아져 나오고 있는 현실에서 누군가는 죽을만큼 힘든 상황을 겪고 있는지도 모릅니다.
대출은 잘 쓰면 굉장한 지렛대가 되지만 잘못 쓰면 자신의 숨통을 조이는 올가미가 될 수 있는점 항상 명심하시기 바랍니다.
모두 성공투자 하시길 기원합니다!!
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