부동산이 위험자산인 이유를 알려드립니다.

 

안녕하세요!

오늘은 부동산이 위험자산인 이유에 대하여 포스팅 해보려 합니다.

간단히 안전자산과 위험자산의 종류를 나누어 보도록 하겠습니다. 정확히 이분법적으로 나누긴 어렵지만 인터넷에 찾아보면 다음과 같은 자료들을 심심찮게 발견할 수 있습니다.

 

 

보통 채권, 금, 미국달러는 안전자산으로 분류되고 주식, 부동산, 원자재는 위험자산으로 분류되어 있습니다. 그런데 여기서 의문을 가지시는 분들이 있을 수 있습니다. 부동산이 주식과 한묶음이라니..부동산은 주식에 비해 안전한 자산 아닌가?

일반적으로 부동산을 안전하다고 생각합니다. 주식처럼 상장폐지가 되어 휴지조각이 될 일도 없고, 부동산이야 가격이 조금 떨어지긴 하더라도 어디 가는게 아니니까요. 부동산이 위험자산인 이유에 대해 알기 위해서는 레버리지에 대한 이해가 필요합니다.

tip! -레버리지란(Leverage)? 보통 ‘지렛대’를 의미하는데, 경제학에서의 레버리지 효과란 타인의 자본을 끌어와 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 ‘지렛대 효과’라고도 한 대. 즉 대출 혹은 전세자금 등을 활용하여 투자할 때 많이 사용되는 용어야. 긍정적인 측면 : 타인의 자본으로 자신의 자산을 빠르게 불릴 수 있다. 부정적인 측면 : 자산 가치 하락시 큰 손실을 입을 수 있다. 좋은 레버리지 : 대출 상환기간이 길며(1년 이상) 저금리의 상품 나쁜 레버리지 : 대출 상환기간이 짧으며(1년 미만) 고금리의 상품 -레버리지는 긍정적인 면과 부정적인 면이 함께 존재해. 투자 실력을 쌓으면서 좋은 레버리지는 조심스럽게 사용해도 되겠지만, 자신이 감당하기 어려운 정도의 레버리지는 추후 내 발목을 잡을 수도 있어서 조심해야 돼.

 

부동산은 구매시 레버리지를 많이 쓰는 자산입니다. 심지어 구매가격의 100%를 자신의 돈 하나 없이 대출로만 구매하는 경우도 심심치 않게 많습니다. 그렇다면 예를 들어 보겠습니다.

A씨가 1억짜리 아파트를 8천만원의 대출을 받아 자신의 돈 2천만원을 보태 구매하였습니다. 어, 그런데 경기침체로 아파트 값이 9천만원으로 하락을 했습니다. 문제를 내겠습니다.
A씨는 현재 수익률이 얼마일까요?


-10%일까요?

아닙니다. A씨는 -50%의 수익률을 기록했습니다. 9천만원으로 하락한 아파트를 팔아 은행대출을 갚고 나면 자신에게는 1천만원밖에 남지 않습니다. 2천만원이었던 자산이 1천만원으로 줄어들었으니 반토막이 난 셈이죠.

아파트의 가격 하락

어라, 반토막은 주식시장에서만 일어나는 일인줄 알았는데 부동산 시장에서도 일어납니다. 부동산은 레버리지를 과하게 쓰는 자산이기 때문입니다.

대출을 많이 끌어다 쓴 만큼 손해도 큽니다. 반대로 자산 상승기에는 대출을 끌어다 쓴 만큼 수익률도 큰 것이 부동산입니다.

어디까지나 자신이 감당할 수 있을 만큼의 레버리지를 사용하는 것이 중요하며, 부동산이 안전하다고 하여 무턱대고 과한 레버리지를 사용하면 이는 부동산 하락기에 엄청난 폭탄이 되어 돌아올 것입니다.

우리나라는 가계자산의 70~80%가 부동산으로 쏠려 있습니다. 인구감소와 맞물려 부동산 시장에 충격이 올 수 있을지 아무도 모릅니다. 우리는 장기적으로 자산을 채권, 주식, 금, 달러, 부동산 등 다양한 자산군으로 분산해야 추후에 벌어질 일들을 대비할 수 있습니다.

부동산은 안전 자산이 아니라 위험자산입니다. 위의 예시는 -10%의 상황만을 가정하였지만 요즘과 같이 -20~30%의 매물들이 쏟아져 나오고 있는 현실에서 누군가는 죽을만큼 힘든 상황을 겪고 있는지도 모릅니다.

대출은 잘 쓰면 굉장한 지렛대가 되지만 잘못 쓰면 자신의 숨통을 조이는 올가미가 될 수 있는점 항상 명심하시기 바랍니다.

모두 성공투자 하시길 기원합니다!!